Investir à Casablanca : les vrais chiffres du rendement locatif

Le chiffre que tout le monde cite — et que personne ne vérifie

« 6 % de rendement ». On l’entend partout. Dans les dîners, sur les forums, dans les agences. Ce chiffre est réel. Mais il est brut. Ce que personne ne précise, c’est que le rendement net — celui qui atterrit vraiment dans votre poche — peut être deux fois plus bas. Et c’est la différence entre un bon investissement et une déception prolongée.

Avant d’acheter un appartement pour le louer à Casablanca, voici comment faire le calcul honnêtement.

Rendement brut : la formule de base

Le rendement locatif brut se calcule ainsi :
Rendement brut = (Loyer annuel ÷ Prix d’achat) × 100

C’est simple. Trop simple. Mais c’est le point de départ indispensable.

Exemple réel : appartement 2 chambres à Maarif

Imaginez un appartement de 90 m² au 4ᵉ² étage d’un immeuble récent à Maarif Extension :

• Prix d’achat : 1 980 000 MAD (22 000 MAD/m²)
• Loyer mensuel obtenu : 9 500 MAD
• Loyer annuel : 114 000 MAD
• Rendement brut : 5,75 %

Encourageant. Maintenant déduisons les charges réelles.

Du brut au net : ce qu’on oublie toujours de calculer

1. Charges de copropriété
Variables selon l’immeuble : entre 300 et 800 MAD/mois pour un appartement standard à Casablanca. Comptez 500 MAD/mois en moyenne, soit 6 000 MAD/an.

2. Taxe de services communaux
Elle s’applique même si le bien est loué. Sur la base de la valeur locative, elle représente environ 10,5 % de la valeur locative annuelle, soit à peu près 12 000 MAD pour notre exemple.

3. Vacance locative
Personne n’est loué 12 mois sur 12, toute vie d’un bien. En moyenne, comptez 1 à 1,5 mois de vacance par an. Pour notre exemple : 9 500 × 1,25 = 11 875 MAD perdus.

4. Travaux, entretien, remplacement
Chauffe-eau à changer, peinture entre deux locataires, plomberie… Provisionner 1 % du prix d’achat par an est une règle prudente. Soit 19 800 MAD sur notre exemple.

5. Impôt sur les revenus fonciers
Au Maroc, les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif après abattement de 40 %. Sur 114 000 MAD de loyers, la base imposable est de 68 400 MAD, imposée au taux marginal. L’impôt effectif tourne autour de 10 000–15 000 MAD selon la situation fiscale du propriétaire.

Le calcul du rendement net réel

En reprenant l’exemple Maarif :

• Loyers annuels bruts : 114 000 MAD
• − Charges copropriété : 6 000
• − Taxe communale : 12 000
• − Vacance locative : 11 875
• − Provision travaux : 19 800
• − Impôt foncier : 12 000
• = Revenu net : 52 325 MAD
• Rendement net réel : 2,64 %

De 5,75 % à 2,64 %. Ce n’est pas une catastrophe — c’est la réalité. Et cette réalité, la plupart des acheteurs ne la voient qu’après l’achat.

Comparatif par quartier et par type de bien

Maarif / Maarif Extension — Rendement brut moyen : 5 à 6 %. Forté demande locative, rotation modérée, charges standard. Profil : investissement équilibré.

Sidi Maarouf / CFC — Rendement brut : 5,5 à 7 %. Demande corporate solide (Casanearshore, multinationales). Loyers exprimés souvent en USD ou EUR. Vacance plus faible. Meilleur rapport rendement/sécurité en ce moment.

Anfa / Anfa Supérieur — Rendement brut : 3,5 à 4,5 %. Prix d’achat élevé, loyers qui ne suivent pas toujours. Investissement patrimonial (plus-value), pas de rendement.

Ain Diab / Corniche — Rendement brut affiçné : jusqu’à 8 % en location meuble courte durée. Mais taux d’occupation en baisse, concurrence Airbnb intense. Risque élevé, rendement incertain.

Résidentiel nu vs meublé — Le meublé affiche des loyers 20 à 35 % plus élevés. Mais il implique une rotation plus forte, plus d’entretien, et une gestion plus lourde. Pour un investisseur non-résident notamment, le nu avec bail long terme est souvent plus simple.

La vraie question avant d’acheter

Avant de signer, posez-vous trois questions : Quel est le rendement net après toutes les charges ? Est-ce que j’investis pour le flux ou pour la plus-value ? Est-ce que je peux absorber 3 mois de vacance locative sans stress financier ?

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